След години на силен ръст, ограничено предлагане и бързи решения жилищният пазар в България започва да се пренастройва към по-балансирана и устойчива динамика. Според експерти от SORENDA Real Estate това не означава спад, а естествено „узряване“ на пазара, при което връзката между цена и реална стойност постепенно се възстановява.
„В момента наблюдаваме нормализация. Решенията вече не се взимат импулсивно, а са по-добре обмислени – както от страна на купувачите, така и от страна на инвеститорите“, посочва инвестиционният холдинг в свой анализ.
Повече предлагане и по-малко еуфория
Един от най-ясните сигнали за промяната на жилищния пазар е увеличеното предлагане, отбелязват от SORENDA Real Estate. В отделни райони на София, където допреди година е имало по две или три конкурентни оферти, днес броят им вече достига 10 и повече. Това води до по-бавно сключване на сделки, по-дълги преговори и по-детайлно обсъждане на условията.
В някои случаи пазарът вече показва и корекции, които не се ограничават само до цените, а засягат и самите параметри на сделките. Според данни от пазара през 2025 г. цените на жилищата са нараснали средно с около 11-12%, като в отделни райони на София ръстът е надхвърлил 20%. Именно този ускорен ръст стои в основата на сегашното „охлаждане“, коментират от компанията.
От пазар на очаквания към пазар на реалности
Една от ключовите промени в сектора е изместването на фокуса от очакванията към реалните икономически фактори. Според SORENDA Real Estate голяма част от така наречения евроефект вече е бил изигран през предходните години.
В момента жилищният пазар се движи много повече от фундаментални показатели като доходи, заетост и достъп до кредитиране. Това прави средата по-предвидима, но същевременно и по-чувствителна към макроикономическите условия.
Купувачът вече е различен
Променя се и профилът на купувача. Според компанията клиентите вече идват значително по-подготвени – с предварително проучен район, сравнени оферти и често с предварително одобрение от банка. Особено при по-младите купувачи се наблюдава ясно изразен рационален подход. Те предварително изчисляват бюджета си, включително всички съпътстващи разходи по сделката.
„Виждаме по-малко решения от страх да не бъде изпуснат моментът и много повече внимание към детайли като качество на строителството, инфраструктура и дългосрочна стойност“, коментират от SORENDA Real Estate.
Тази промяна води и до друг съществен ефект – делът на покупките за лично ползване нараства, докато чисто инвестиционните сделки започват да се свиват. По оценки на пазара те могат да намалеят от около 25% през 2025 г. до 10-15% в следващия период, прогнозират от компанията.
Сделките „на зелено“ остават важни, но при нови правила
Сделките „на зелено“ продължават да бъдат важна част от жилищния пазар, но вече се случват при различна логика. Ако преди години купувачите са били склонни да поемат по-висок риск, днес доверието в инвеститора се превръща в ключов фактор.
Историята на реализирани проекти, ясната концепция и качеството на изпълнение вече имат решаващо значение при избора. От SORENDA Real Estate отбелязват, че предприемачите също променят подхода си. Вместо масово застрояване все повече компании се ориентират към по-контролируеми проекти с по-висока добавена стойност.
Продажбите в ранен етап също стават по-умерени. Според компанията здравословният диапазон вече е около 30-40% от апартаментите, вместо 60-70%, както в предходни години.
Купува се стойност, а не само квадратни метри
Една от най-съществените промени е преминаването от покупка на квадратни метри към покупка на стойност, обобщават от SORENDA Real Estate. Днес клиентите оценяват имота като цялостен продукт, в който значение имат локацията, средата, достъпът до транспорт, зелените площи, качеството на строителството и дългосрочната поддръжка.
Дори детайли като изложение, функционално разпределение и тип отопление се превръщат във важни фактори при избора. От компанията отчитат ясно предпочитание към южно изложение и по-практични жилищни решения, които съчетават комфорт, качество и дългосрочна стойност.
Лихвите след еврото носят стабилност, но и повече дисциплина
Банковото кредитиране остава основен двигател на жилищния пазар. По данни на SORENDA Real Estate около 70% от сделките в България са обвързани с ипотечно финансиране. Това превръща достъпа до кредит в ключов фактор както при покупките за лично ползване, така и при инвестиционните решения.
След влизането в еврозоната се наблюдава важна структурна промяна – освобождаване на значителен ресурс в банковата система заради намаляването на задължителните резерви от около 12% до близо 1%. Според компанията това създава условия за запазване на добри кредитни условия и висока ликвидност.
В този контекст пазарните очаквания са, че лихвите по жилищните кредити ще останат стабилни в краткосрочен и средносрочен план, без рязък натиск за повишение. В същото време банките стават по-внимателни. Оценката на кредитоспособността е по-строга, особено на фона на глобалната несигурност и потенциалните инфлационни рискове.
При инвестиционните покупки често се изисква по-високо самоучастие или се прилагат по-консервативни условия, за да се компенсира по-високият риск.
„Банковото кредитиране ще продължи да бъде основен двигател на пазара. Стабилната банкова система и сравнително добрите условия по кредитите подкрепят търсенето, но всяка промяна в лихвената среда се отразява бързо върху активността“, посочват от SORENDA Real Estate.
Според компанията пазарът все повече ще се оформя от баланса между достъпното финансиране и по-високите изисквания. Тази комбинация ограничава спекулативните сделки и насочва търсенето към по-устойчиви решения.
По-бавен, но по-здрав жилищен пазар
Времето за реализация на сделките се удължава, което е естествен резултат от по-балансирания пазар и по-внимателното поведение на купувачите. Те разглеждат повече алтернативи, правят повече огледи и все по-рядко взимат решения под натиск.
В същото време се наблюдава ясно разминаване между очакванията на продавачи и купувачи. Това е логично след период на бърз ръст, посочват от SORENDA Real Estate. Част от продавачите все още се ориентират по пиковите ценови нива от последните години, докато купувачите са значително по-прагматични и по-чувствителни към реалната стойност на имота.
Това води до по-дълги преговори и в някои случаи до корекции както в цените, така и в условията на сделките. С времето този дисбаланс постепенно се изглажда, което е естествена част от процеса на нормализиране.
Именно в тази фаза пазарът става по-здрав – с по-малко импулсивни решения и с по-ясна връзка между цена, качество и дългосрочна стойност.
Какво следва за жилищния пазар през 2026 г.
Очакванията за 2026 г. са за продължаващ ръст на цените на жилищата, но при значително по-умерен темп. Според SORENDA Real Estate няма индикации за рязка корекция, а по-скоро за стабилизиране на пазара.
Това означава среда, в която жилищният пазар продължава да расте, но по по-устойчив начин. Именно в такава фаза изпъкват проектите с реална стойност – добра локация, качествено изпълнение, ясна концепция и дългосрочна перспектива.
Според компанията това е най-ясният знак, че пазарът вече не се намира в еуфория, а навлиза в следващата си, по-зряла фаза.
- ЕТИКЕТИ:
