Пазарът на жилища в България навлиза в по-умерена фаза, без признаци за драматичния спад, прогнозиран от част от анализаторите в началото на 2026 г. Това сочи анализ на „Адрес Недвижими имоти“.
Изводите представляват оценка на компанията, базирана върху данни на Агенцията по вписванията и информация от нейната дейност. Те не обхващат непременно целия пазар и трябва да бъдат разграничавани от независима национална статистика.
Сделките се възстановяват спрямо началото на 2026 г.
Данните на Агенцията по вписванията за второто тримесечие показват намаляване на броя на сделките спрямо рекордните нива от 2025 г. Същевременно според изчисленията на компанията активността в София, Пловдив, Варна и Бургас е нараснала с 18% спрямо първото тримесечие на 2026 г.
Според изпълнителния директор на „Адрес Недвижими имоти“ Гергана Тенекеджиева това е сигнал за естествено балансиране, а не за начало на сериозно сътресение.
„Много прогнози в началото на 2026 година твърдяха, че през второто тримесечие ще бъде дори по-слабо от първото и ще станем свидетели на невиждан срив и спукване на балон – нищо от това не звучеше реалистично за един активен, макар и рекорден в последните години пазар. Така и се случи – сериозното сътресение, с което мнозина спекулираха, не се състоя. Данните от второто тримесечие го доказват – да, пазарът навлиза в една по-умерена фаза, което обаче е единственият здравословен развой след бума през 2023-2025 г. В същото време активността през април, май и юни спрямо началото на годината показва пропорционална зависимост, идентична с предишни години. Сделки се сключват толкова по-интензивно спрямо първото тримесечие, колкото в предходните години“, коментира Тенекеджиева.
Големите градове се различават от общата картина
Статистиката за цялата страна показва обем на сделките, по-нисък от този през 2019 г. Данните включват и най-малките населени места, поради което според компанията не отразяват напълно динамиката в големите градове.
В София и Бургас активността е близка до нивата от 2023 г., определяна като силна за жилищния пазар.
„Пазарът на жилища не бива да бъде разглеждан като самостоятелна единица – той е функция на доходите на хората, както и на ипотеките. София, Варна, Пловдив и Бургас винаги са били по-активни и сделките в тях са показателни – вътрешната миграция влияе значително на бизнеса, а оттам – и на покупателната способност на населението“, уточнява Тенекеджиева.
Това сравнение обаче се отнася до броя на вписаните сделки, а не доказва само по себе си промяна в договорените цени на жилищата.
Ипотечните кредити остават основен фактор
Според данните на компанията отливът на около 15% от потенциалните купувачи е започнал още през 2025 г. Част от домакинствата без достатъчно спестени средства за самоучастие са отложили покупката, а ефектът от това поведение се проявява през 2026 г.
Ипотечните кредити продължават да подкрепят търсенето. Около 60% от сделките, реализирани от компанията през последните три месеца, са финансирани с ипотека. В София делът достига 70%.
Тези проценти отразяват наблюденията на конкретната агенция и не трябва автоматично да се приемат като дял на ипотечно финансираните сделки за целия български пазар.
„При появата на дългосрочен спад можем да видим повече спекуланти сред купувачите. Данните от последните 6 месеца обаче очертават друг профил – най-активни са хората, които се нуждаят от дом. На пазара устойчиви са и инвестиращите с цел отдаване под наем, както и потребителите със спестени средства. На практика – житейските нужди и свободните пари са сериозен катализатор за сделка“, пояснява Тенекеджиева.
Повече продавачи правят отстъпки
Отстъпките от офертната цена отново започват да влияят върху договарянето. Около 54% от продавачите, с които компанията е работила през последните шест месеца, са направили ценови компромис.
Намаленията са между 2% и 10% от първоначално обявената стойност. От компанията уточняват, че отстъпките в горната част на този диапазон са редки и обикновено се отнасят до имоти с неправилно определена или надпазарна офертна цена.
Важно е да се прави разлика между офертната цена и окончателно договорената стойност. Намалението спрямо завишена обява не означава непременно общ спад на пазарните цени.
„Ние работим с продавачите още на етапа преди появява на купувача, като целта ни е да им помогнем да стартират с разумна, пазарна цена. Така и сделката идва много по-бързо. На практика тези 10 процента са рядкост в момента – подобен компромис се прави само при оферта, формирана от продавача, живеещ с еуфорията от предходните години“, казва Тенекеджиева.
Двустайните и тристайните жилища са с равен дял
От началото на 2026 г. разпределението между закупените двустайни и тристайни жилища в наблюдаваните от компанията сделки е приблизително 50 на 50. Засега няма отчетлив превес на единия тип имоти.
От агенцията очакват активността да се запази и през летните месеци. Това е прогноза на компанията, а не гарантиран резултат за развитието на пазара.
Наемателите търсят по-достъпни жилища
На пазара на жилищни наеми се наблюдава търсене в по-ниски ценови диапазони спрямо предходната година, посочват от „Адрес Недвижими имоти“.
Според компанията увеличените ежедневни разходи принуждават част от домакинствата да оптимизират бюджета си. Месечният наем е сред основните разходи, при които наемателите търсят компромис.
Анализът не посочва конкретни средни или медианни наемни нива, градове, квартали и размер на извадката. Поради това от него не може да се направи категоричен извод, че договорените наеми в цялата страна са намалели. Данните показват по-скоро промяна в бюджетите и предпочитанията на търсещите жилище.
- ЕТИКЕТИ:
