Жилищният пазар в България навлиза в нова фаза през 2026 г., в която предлагането на имоти в София и големите градове вече изпреварва търсенето. След около 12 години, в които пазарът беше доминиран от продавачите, балансът между купувачи и продавачи започва да се променя, показва анализ на „Адрес Недвижими Имоти“ за тенденциите в сектора в края на 2025 г. и началото на 2026 г.
Според компанията това не означава спад на цените, а по-скоро преминаване към по-умерен и премислен пазар, в който купувачите имат повече избор, повече време за решение и по-добри възможности за преговори при определени типове имоти.
„За първи път от 2014 година насам сме свидетели на повече продавачи като абсолютен брой на фона на купувачите. Това важи за София и останалите големи градове, като балансът търсене – предлагане в по-малките населени места в момента е около 50 на 50. Предстоящите месеци ще преминат под знака на „пазара на купувача“, но на фона на високи цени, достъпни кредити и минимална безработица“, коментира Гергана Тенекеджиева, изпълнителен директор на АДРЕС.
Купувачите намаляват, продавачите се увеличават
Данните на компанията показват, че в началото на 2026 г. новите купувачи са с около 10% по-малко. В същото време новите продавачи се увеличават с около 26% на годишна база.
Тази промяна връща повече баланс между търсене и предлагане, но засега не води до понижение на цените. Според анализа купувачите, които търсят имот за живеене, не се оттеглят от пазара, а просто взимат решенията си по-бавно и внимателно.
„Купувачите с нужда от имот за живеене няма да изчезнат, те просто ще решават по-бавно и премислено и няма да се водят от натиска „тук и сега“, който в някаква степен бе типичен за пазара през последните 2-3 години. Трябва да се има предвид и друго – преди тази трансформация недостигът на жилища бе сериозен на фона на огромното търсене. Днес ставаме свидетели на баланс, от който пазарът отдавна имаше нужда – смятам, че това е възможност за двете страни да срещнат очакванията си по-лесно“, коментира Тенекеджиева.
Масовите покупки отстъпват място на по-премерени решения
Според анализа на „Адрес Недвижими Имоти“ 2026 г. може да даде възможност на купувачите да търсят и нови инвестиционни възможности, въпреки че този мотив в момента остава на по-заден план.
Най-сериозен спад се отчита при сделките с конвенционални тристайни жилища. В същото време по-малките апартаменти, включително гарсониери и маломерни двустайни жилища, на практика не отчитат спад в броя на сделките. Стабилен остава и пазарът на големи, скъпи и трофейни имоти, както и този на къщи.
„Времето на масовите покупки отмина – в периода между пандемията и очакването за приемането на еврото хората влагаха спестяванията си в имоти, независимо дали имат нужда от тях и независимо какво е финансовото им измерение. Част от купувачите се възползваха и от евтините пари, които банковият сектор предлагаше, а купуването на имот се превърна в нещо като мода. Това бе един процес, чийто естествен край настъпи. Въпреки това и днес сме свидетели на този традиционен за българите стремеж към сигурно вложение. Затова и хората с по-скромни спестявания остават активни, както и по-заможните, чиито доходи и инвестиционни намерения не се влияят съществено от турбуленциите на времето“, пояснява Тенекеджиева.
Пазарът на купувача може да създаде възможности
Според Гергана Тенекеджиева 2026 г. може да се окаже моментът, в който много купувачи ще реализират сделки, трудни за осъществяване през предходните години.
„Пазарът на купувача ще окаже известен натиск върху някои имоти – особено върху тези, чието ценообразуване е било повлияно прекомерно от еуфорията. Добри сделки ще сключат онези хора, които успеят да открият продавачите, които по една или друга причина са склонни на отстъпки. Това е възможност за придобиване на имоти на справедлива цена, особено за по-специфични обекти, каквито са някои гаражи или пък по-малки по площ търговски и офис площи“, коментира Тенекеджиева.
Сделките намаляват в София, Пловдив, Варна и Бургас
През първото тримесечие на 2026 г. сделките в четирите големи града – София, Варна, Пловдив и Бургас – намаляват с около 12-17% спрямо същия период на 2025 г.
В София понижението е най-малко – около 10%, докато в останалите големи градове спадът е по-сериозен. Въпреки това цените продължават да се покачват.
В София през първото тримесечие на 2026 г. двустайните жилища поскъпват с около 17% на годишна база, а тристайните – с близо 22%. Във Варна ръстът е около 24% при двустайните и 21% при тристайните жилища, като според компанията това по-скоро отразява високите очаквания на продавачите, отколкото реално ускоряване на пазара.
В Пловдив цените на двустайните жилища се повишават с около 17%, а на тристайните – с близо 20%. Според анализа това показва устойчиво покачване без резки отклонения. В Бургас цените нарастват с около 20% при двустайните и близо 22% при тристайните жилища, което според компанията показва силен ръст на пазара в морския град.
Цените в София продължават да растат
Двуцифрен ръст на цените на годишна база се отчита в почти всички квартали на София. Традиционно скъпите и престижни райони като Лозенец и Център поскъпват с около 14-16%.
В развиващи се райони като „Манастирски ливади“, „Овча купел“ и част от южните квартали, където има по-голям обем терени за ново строителство, цените са с над 20% по-високи спрямо началото на 2025 г.
Въпреки спада на сделките в началото на годината спрямо втората половина на 2025 г., ценовите нива в столицата продължават да се движат нагоре.
„Отливът на купувачите не рефлектира в спад или дори задържане на нивата. Те продължават да са стабилни и в отделни райони да се повишават“, пояснява Тенекеджиева.
Сделките се случват по-бавно и след повече огледи
Профилът на сделките също се променя. Периодът за сключване на сделка през първите месеци на 2026 г. се удължава спрямо средното за 2025 г.
Ако преди са били необходими средно около 8 огледа за реализиране на сделка, сега такава се сключва след приблизително 10 огледа в рамките на 2,5-3 месеца.
Въпреки по-слабата активност, отстъпките остават ограничени. При малкото сделки, реализирани с компромис в офертната цена, намалението е в рамките на 2000-4000 евро.
Най-често купувачите на жилища в София са заети в сферите на търговията, строителството и финансите, а средната им възраст остава около 40 години. Във Варна сред клиентите се открояват и професии от секторите на здравеопазването и мореплаването.
В столицата повечето сделки се реализират с кредит, като значителна част от финансирането покрива над 80% от стойността на имота.
Жилищният пазар се движи към по-устойчив баланс
Според „Адрес Недвижими Имоти“ пазарът на жилищни имоти навлиза в етап, в който балансът между търсене и предлагане създава условия за по-реалистично ценообразуване и по-устойчиви сделки.
Въпреки по-умерената активност, цените остават стабилни. Основните фактори за това са достъпното кредитиране, ниската безработица и липсата на масови продажби поради необходимост от бърза ликвидност.
Очакванията на компанията са през следващите месеци пазарът да се движи от по-малко на брой, но по-информирани и по-взискателни купувачи, които ще имат все по-голямо влияние върху динамиката на сделките.
Знакова сделка в центъра на София
От „Адрес Недвижими Имоти“ посочват и пример за активност при качествени бизнес имоти. През изминалия месец компанията е съдействала за продажбата на офис площ от 450 кв. м на пл. „Народно събрание“ 3 в София.
Имотът се намира на една от най-престижните локации в столицата, където преди се е помещавал банков клон.
„Сделката е резултат от засилващия се интерес към качествени бизнес пространства с отлична локация и потенциал за дългосрочна стойност“, коментира Гергана Тенекеджиева.
„Тя е емблематичен пример за възможностите, които настоящата пазарна реалност дава на активните купувачи – да договорят сделка на справедлива цена и да обогатят портфолиото си с ценни активи“, допълва тя.
Очакванията на компанията са динамично променящият се пазар да продължи да генерира интересни трансакции, особено при специфични имоти, които са били обявени за продажба още през 2025 г.
- ЕТИКЕТИ:
