През последните десет години цените на жилищните имоти в столицата се увеличиха с впечатляващите 200 процента. Докато през 2015 година средната цена на квадратен метър в София е била около 715 евро, към началото на 2025 г. тя вече надхвърля 2100 евро. Това сочат данни, базирани на реално осъществени сделки, предоставени от компанията за недвижими имоти „Имотека“, която отбелязва своята десета година на пазара.
„Ценовите нива на имотите у нас демонстрират постоянен и устойчив ръст през последното десетилетие. Единственото изключение е периодът около пандемията, когато пазарът за кратко забави темповете си. От 2020 г. насам обаче отново се наблюдава силно активизиране, особено в столицата и по-големите градове“, отбелязва Явор Пейчев, изпълнителен директор на „Имотека“.
Пейчев подчертава, че понятието „средна цена на квадратен метър“ вече има относителна стойност. Стойността на имотите зависи от комплекс от фактори – от качеството на сградата и жилището, през транспортната достъпност и обществената среда, до инвестиционния и бъдещия потенциал на района. Разликите в цените на два сходни по големина апартамента в един и същи квартал могат да достигнат десетки хиляди евро.
Във Варна увеличението на цените от 2015 г. насам е приблизително 120 процента. Ако тогава квадратният метър се е търгувал за под 700 евро, сега той вече надхвърля 1500 евро. В Пловдив пазарът бележи ръст от около 150 процента – от средно 550 евро на квадрат през 2015 г. до почти 1400 евро в началото на 2025 г.
Пазарната активност също е нараснала съществено, но главно в големите градове. Докато броят на сделките в страната като цяло остава относително постоянен за разглеждания период, в София той се е удвоил – увеличавайки се със 100 процента. Във Варна ръстът е между 45 и 50 процента, а в Пловдив – около 15 процента.
Увеличава се и средната квадратура на закупените жилища. През 2015 г. клиентите на „Имотека“ са купували имоти с площ от около 84 кв. м, докато в края на 2024 г. и началото на 2025 г. тази стойност вече достига 96 кв. м. „Пандемията със сигурност изигра роля в промяната на предпочитанията, но не по-малко важен фактор са и по-добрите финансови възможности на хората“, посочва Пейчев. Той добавя, че докато средната работна заплата през 2015 г. е била малко над 850 лева, към началото на 2025 г. тя надвишава 2400 лева, като в София нивата са значително по-високи.
По думите му, макар цените да са се повишили, достъпността на имотите не се е влошила съществено, особено когато се вземат предвид съотношението между доход и квадратура, както и условията за банково финансиране. „През 2015 г. лихвите по ипотечните кредити варираха между 4 и 6 процента, докато в периода 2019–2020 г. те спаднаха до около 3–4 процента. Днес те се движат в рамките на 2–2,7 процента, което естествено стимулира покупките, заедно с активното ново строителство“, пояснява Пейчев.
В рамките на разглеждания период броят на издадените разрешителни за строеж също се е удвоил. През 2015 г. те са били под 5000, докато само за първото тримесечие на 2025 г. почти 10 000 жилищни единици получават зелена светлина за строеж.
Измененията на пазара в София се проявяват и в търсенето на определени квартали. „Преместването на интереса от така наречените „стари и престижни квартали“ към модерните райони с нови сгради е ясно забележимо. Вторичният пазар отстъпва пред предложенията на новото строителство, което се възприема като по-съвременно и качествено. Клиентите търсят усещане за нов живот, модерен облик и добра инфраструктура“, коментира Пейчев.
Той допълва, че с ускореното развитие на новите квартали е необходимо и съпътстващото изграждане на необходимата градска инфраструктура, за да се запази доброто качество на живот. В същото време, централната част на столицата не бива да губи своята привлекателност – както заради стойността на имотите, така и заради цялостния имидж на града.
Във Варна и Пловдив динамиката на имотния пазар се движи основно от новото строителство, както и от нарасналия интерес към къщите. Пандемията утвърди концепцията за работа от вкъщи, което доведе до желание за по-просторни и зелени жилищни среди. В резултат на това в последните години се наблюдава растящо търсене на самостоятелни къщи и жилища в затворени комплекси – както от страна на купувачите, така и от страна на инвеститорите и строителите.
Наемният пазар също бележи сериозен ръст – средно с около 111 процента за последното десетилетие. Основният скок в цените се случва след пандемията, но според експертите, темпото на наемите изостава спрямо това на покупко-продажбите. Причината е, че все повече хора избират да купят жилище, вместо да наемат. Ниските лихви, нарастващите доходи и инфлацията мотивират дори млади хора под 30 години да инвестират в собствен дом. „Собственото жилище остава символ на просперитет в българското съзнание и това силно влияе на пазара“, казва Пейчев.
По данни на „Имотека“, през 2015 г. брутната доходност от наем в София е била около 6 процента. Десет години по-късно тя спада до 4 процента в райони като Центъра и „Лозенец“, 4,8 процента в „Кръстова вада“, „Манастирски ливади“ и „Витоша“, и около 5 процента в „Малинова долина“, „Младост“, „Надежда“ и „Люлин“.
„През последните години инвестицията в имот все по-често се разглежда като начин за капиталова печалба, а не толкова за получаване на пасивен доход от наем – дори и при краткосрочно отдаване“, обобщава Пейчев.
